توقع أحدث تقرير صادر عن شركة تشيسترتنس الرائدة في قطاع الخدمات العقارية والذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في دبي خلال الربع الثالث من عام 2019، أن يشهد سوق العقارات السكنية في دبي مزيداً من التصحيح حتى نهاية العام الحالي، حيث من المتوقع أن يشهد انخفاضاً بنسبة 5% بشكلٍ عام، في الوقت الذي شهدت فيه معدلات الإيجار هبوطاً طفيفاً بواقع 1% في الربع الثالث من العام الحالي.
ويأتي هذا الانخفاض نتيجة استمرار تخمة المعروض في سوق العقارات السكنية في الإمارة، حيث من المقرر تسليم 50,000 وحدة سكنية جديدة عام 2019 بزيادة قدرها 150% عن عدد الوحدات السكنية التي تم تسليمها عام 2018 والتي بلغت 20,000 وحدة.
وتعليقاً على ذلك، قال نِك ويتي المدير الإداري لدى تشيسترتنس في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: “كما توقعنا، واصلت أسعار الشقق والفلل السكنية انخفاضها في الربع الثالث من العام الحالي بسبب زيادة المعروض وتباطؤ النمو الاقتصادي، في حين أظهر سوق الإيجار مرونةً أكبر وشهد معدلات هبوط طفيفة في الربع ذاته.
“وعلى الرغم من ذلك، إلا أننا نتوقع أن يعاود السوق نموه ويستعيد عافيته في الربع الأول من عام 2020 مدعوماً بالتسهيلات الجديدة الممنوحة للمستثمرين والتي تتيح لهم الحصول على الإقامة الدائمة لمدة 10 سنوات، فضلاً عن حزمة الحوافز الاقتصادية التي تقدمها الحكومة، وربما الأهم من ذلك، تشكيل اللجنة العليا للتخطيط العقاري التي ستعمل على تحقيق التوازن بين العرض والطلب وتعزيز التنافسية في السوق على مستوى إمارة دبي”.
وفي هذا الإطار، انخفض متوسط أسعار الفلل بنسبة 3% في الربع الثالث من عام 2019، بينما شهدت أسعار الشقق السكنية تراجعاً بنسبة 4% مقارنةً مع الربع السابق. ففي سوق الفلل السكنية، حافظت منطقتي “ذا ميدوز” و”الينابيع” على معدلات أسعار الربع الماضي بواقع 850 درهماً للقدم المربع، في حين شهدت منطقة “نخلة جميرا” انخفاضاً طفيفاً بنسبة 2% وبواقع 1,927 درهم للقدم المربع. على النقيض من ذلك، شهدت “المرابع العربية” الانخفاض الأكبر بنسبة 5٪ ليصل سعر القدم المربع إلى 793 درهم، في الوقت الذي تراجعت فيه الأسعار في كل من “البحيرات” و”جميرا بارك” بنسبة 3% ليستقر سعر القدم المربع عند 1,010 دراهم و804 دراهم على التوالي.
وأضاف ويتي: “أدى عرض المزيد من الوحدات السكنية الجديدة وما توفره من وسائل للراحة إلى جذب المزيد من المستخدمين النهائيين، وأدى ذلك إلى تحمل العقارات والمجمعات السكنية القديمة العبء الأكبر من حيث انخفاض الأسعار”.
أما في سوق مبيعات الشقق، فقد شهدت مناطق “الخليج التجاري” ووسط مدينة دبي ودبي لاند ومدينة دبي الرياضية وإنترناشونال سيتي هبوطاً ضئيلاً في معدلات الأسعار بنسبة 1% مقارنةً بالربع السابق، لتسجل 1,000 درهم و1,391 درهم و700 درهم و703 دراهم و478 درهم للقدم المربع على التوالي. بينما حصل الانخفاض الأكبر في كل من واحة دبي للسيليكون ودبي موتور سيتي بنسبة 12٪ بواقع 612 درهم للقدم المربع و10٪ بواقع 630 درهم للقدم المربع توالياً.
كما انخفضت الأسعار في بعض المناطق الحيوية مثل مرسى دبي “دبي مارينا” و”ذا جرينز” بنسبة 6٪ بواقع 1,030 درهم للقدم المربع و849 درهم للقدم المربع على التوالي، حيث جاء هذه التراجع كنتيجة مباشرة للتوازن الحاصل بين العرض والطلب.
وبالانتقال إلى سوق الإيجار في إمارة دبي، استمرت معدلات الإيجار في التراجع في الربع الثالث ولكن على نحوٍ طفيف بواقع 1% لكل من الفلل والشقق السكنية، وهو ما يعني أن سوق الإيجار بدأ بالتعافي، ومن الممكن أن يسهم تجميد الإيجار لمدة ثلاث سنوات الذي تنظر فيه دائرة الأراضي والأملاك في دبي في الوقت الحالي في انتعاش سوق الإيجار مجدداً.
وفي هذا السياق، لم تشهد بعض المناطق والمجمعات السكنية في دبي أي تغيير في معدلات الإيجار خلال الربع الثالث بما فيها منطقة الخليج التجاري، ديسكفري جاردنز، واحة دبي للسيليكون، دائرة قرية جميرا ودبي موتور سيتي، حيث يمكن استئجار شقة سكنية مؤلفة من غرفتي نوم في هذه المناطق مقابل 100,000 درهم، 75,000 درهم، 60،000 درهم، 73,000 درهم و90،000 درهم سنوياً على التوالي.
في المقابل، شهدت الإيجارات في منطقة “ذا فيوز” الانخفاض الأكبر في الربع الثالث بمعدل متوسط بنسبة 5%، بينما وصل معدل الانخفاض إلى 8% لشقق الاستوديو في هذه المنطقة وباتت متوفرة الآن مقابل 55,000 درهم سنوياً.
أما في منطقتي مركز دبي المالي العالمي و”ذا جرينز”، فقد هبطت معدلات الإيجار فيها بواقع 2%، مع توفر شقة مؤلفة من غرفة نوم واحدة مقابل في مركز دبي المالي العالمي مقابل 95,000 درهم سنوياً شهد مركز دبي المالي العالمي و “الخضر” انخفاضاً في الإيجار بنسبة 2٪ كمعدل متوسط مع توفر غرفة نوم واحدة في مركز دبي المالي العالمي مقابل 95،000 درهم إماراتي أي بانخفاض 8% عن الربع السابق، في حين تراجع معدل الإيجار لشقق الاستوديو في منطقة “ذا جرينز” بنسبة 9% على أساس ربع سنوي ليستقر عند 50,000 درهم في السنة.
واختتم ويتي كلامه بالقول: “إن الانخفاض الحاصل في معدلات الإيجار في الوحدات السكنية الأصغر مساحةً في بعض المناطق في دبي، يدل على رغبة المستأجرين في الاستفادة من تراجع الأسعار والانتقال إلى الوحدات الأكبر من حيث المساحة والتي باتت متوفرة بأسعار معقولة. هذا الأمر حدا بملّاك العقارات إلى خفض معدلات إيجار الوحدات السكنية ذات المساحة الأصغر لجذب المزيد من المستأجرين المحتملين”.
وفي سوق تأجير الفلل، لم تشهد مناطق المرابع العربية، الينابيع، ذا ميدوز، البحيرات، الفرجان وجزر جميرا أي تغيير في الأسعار مقارنةً بالربع الثاني من العام الحالي الذي وصلت فيه المعدلات إلى أدنى مستوياتها لاسيما في جزر جميرا وذا ميدوز والمرابع العربية، التي شهدت انخفاضاً كبيراً في معدلات إيجار الفلل بنسبة 11% في الربع الثاني.
الانخفاض الأكبر في معدل إيجارات الفلل شهدته منطقتي “مثلث قرية الجميرا” (JVT) و”فيكتوري هايتس” بنسبة 3% على أساس ربع سنوي مع توفر فيلا سكنية مؤلفة من ثلاث غرف نوم مقابل 112,500 درهم و130,000 درهم في السنة على التوالي.
هذا وارتفع إجمالي عدد المعاملات للوحدات السكنية المباعة على المخطط بنسبة 45٪ كما ارتفعت قيمتها بنسبة 46% لتصل إلى 10.48 مليار درهم، وهو ما يعطي إشارات إيجابية حول انتعاش السوق، كما يمكن أن يُعزى ذلك إلى قيام المطورين بتسجيل عدد كبير من الوحدات السكنية مع اقترابهم من تسليمها في الربع الثالث من العام الحالي.
