مؤشرات إيجابية لسوق العقارات السكنية في دبي خلال الربع الأول من عام 2020
أظهر سوق العقارات في دبي بعض المؤشرات الإيجابية خلال الربع الأول من عام 2020، تجلت من خلال الارتفاع السنوي في حجم المبيعات وتباطؤ وتيرة انخفاض قيمة العقارات في جميع مناطق الإمارة. ولكن على الرغم من ذلك، فإنه من المرجح أن تظهر نتائج وتداعيات أزمة تفشي فيروس كورونا المستجد “كوفيد-19” بشكلٍ ملحوظ في الربع الثاني من هذا العام، وذلك وفق أحدث تقرير صادر عن شركة تشيسترتنس، الذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في دبي خلال الربع الأول من عام 2020.
في ضوء ذلك، شهد الربع الأول إطلاق 4,458 وحدة سكنية جديدة في مختلف مناطق التملك الحر، مقارنةً بـ 6,328 وحدة سكنية للفترة ذاتها من عام 2019 بتراجع واضح نسبته 30%، وبانخفاضٍ أكبر إذا ما قورن بالربع الأول من عام 2018 الذي شهد إطلاق أكثر من 12,000 وحدة سكنية جديدة.
تعليقاً على هذه الأرقام، قال كريس هوبدن، رئيس الاستشارات الإستراتيجية لدى تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: “شهد قطاع العقارات السكنية في دبي مرونة واضحة مع بداية عام 2020، بالتزامن مع الزيادة السنوية في حجم المبيعات التي تسهم بلا شك في خلق حالة من التفاؤل لدى المشترين. وفي الوقت الذي شهدنا فيه استمرار انخفاض قيمة العقارات في هذا الربع على نحوٍ لامس الانخفاض الربعي والسنوي، يعد انخفاض عدد الوحدات السكنية الجديدة التي تم إطلاقها في هذا الربع خطوةً إيجابية، سيما وأن ارتفاع المعروض على مدى سنوات طويلة ساهم في انخفاض قيمة العقارات.
“في هذا الإطار، من المتوقع أن تظهر تداعيات تفشي فيروس كورونا المستجد “كوفيد-19″ على القطاع العقاري خلال الربع الثاني، لاسيما على التصرفات العقارية ذاتها، كما من المرجح أن يحدث انكماش اقتصادي سيولد بدوره تحديات ستظهر على المدى القريب. إن معرفة التأثير الفعلي لكوفيد-19 على القطاع العقاري مرهون بشكلٍ كبير بالفترة الزمنية لاستمرار تفشي هذا الفيروس، وطبيعة الاستجابة العامة للسيطرة عليه، ولكن ما هو واضح أن قطاع العقارات السكنية سيواجه تقلبات ومتغيرات كبيرة خلال الأشهر المقبلة”.
في سوق المبيعات، انخفض متوسط أسعار الشقق السكنية بنسبة 1.8% في الربع الأول، في تباطؤ واضح عن معدل الانخفاض السنوي الذي وصل إلى 3% في الربع الأول من العام الماضي. في هذا السياق، شهدت مدينة دبي الرياضية “سبورتس سيتي” التراجع الأكبر على مستوى الأسعار من 692 درهم إماراتي إلى 670 درهم للقدم المربع، تليها ديسكفري جاردنز، حيث سجل القدم المربع 558 درهم مقابل 576 درهم لكل قدم مربع في الربع السابق.
وشهدت المناطق الأخرى من دبي على غرار “ذا جرينز” والمدينة العالمية “إنترناشونال سيتي” مرونة أكبر وانخفاضاً طفيفاً بنسبة تقل عن 1% بالمقارنة مع الربع الأخير من عام 2019، في الوقت الذي حافظت فيه الأسعار في منطقة دبي لاند على استقرارها دون أي تغيير يذكر عن الربع السابق بواقع 700 درهم للقدم المربع. أما المنطقة الوحيدة التي شهدت ارتفاعاً في متوسط أسعار الشقق فكانت الخليج التجاري، حيث صعد سعر القدم المربع من 1,000 درهم إلى 1,007 دراهم في هذا الربع.
بدوره شهد سوق مبيعات الفلل تراجعاً ضئيلاً بلغ 0.8% خلال الربع الأول، في تباطؤ ملحوظ مقارنةً مع الفترة ذاتها من عام 2019، مع الإشارة إلى أن تخمة المعروض لا تزال تضغط على متوسط الأسعار في سوق الفلل، وتتسبب في استمرار تراجعها.
في هذا السياق، شهدت منطقة “جميرا بارك” أكبر انخفاض ربعي في أسعار الفلل بنسبة 2%، ليتراجع سعر القدم المربع من 740 درهم إلى 725 درهم، في حين أن الربع الأخير من العام الماضي شهد انخفاضاً في أسعار الفلل بنسبة 8%. كما تراجعت الأسعار في منطقة المرابع العربية بنسبة 1.6%، حيث سجل القدم المربع 795 درهم.
كما شهدت مناطق نخلة جميرا والبحيرات انخفاضات طفيفة بنسبة لا تتجاوز 1%، في حين ارتفعت الأسعار في كل من الينابيع “ذا سبرينغز” و”ذا ميدوز”، ليصل متوسط سعر القدم المربع إلى 832 درهم.
وأضاف هوبدن قائلاً: “ساهمت جهود اللجنة العليا للتخطيط العقاري في خلق حالة من الاستقرار في السوق مع بداية عام 2020، وذلك من خلال خفض عدد الوحدات السكنية الجديدة، وهو ما يعد خطوة إيجابية بلا أدنى شك”.
أما في سوق تأجير الشقق السكنية في دبي، فقد انخفضت معدلات الإيجار بنسبة 1.5% في الربع الأول، ومن المتوقع أن يشهد سوق التأجير تحديات ومعوقات واضحة على المدى القصير نتيجةً لأزمة كوفيد-19.
في مركز دبي المالي العالمي انخفضت معدلات الإيجار بنسبة أقل من 1%، مع استقرار المعدلات لشقق الاستوديو والشقق المؤلفة من غرفتين وثلاث غرف نوم دون أي تغيير يذكر عن الربع السابق. بدورها شهدت منطقة “ذا فيوز” أكبر انخفاض ربع سنوي في سوق الإيجار بمتوسط بلغ 2.3%، جاء خلفها منطقة دبي لاند بنسبة 1.9%. وعلى مستوى الفئات، شهدت الوحدات السكنية المكونة من ثلاث غرف نوم في منطقة “ذا فيوز” أعلى معدل انخفاض بنسبة 3.4%.
وفي سوق تأجير الفلل تراجعت المعدلات بنسبة 1.3%، وشهدت كل من عقارات جميرا للغولف والمرابع العربية الهبوط الأبرز بنسب 2.2% و2.3% على التوالي، مقارنةً بالربع السابق.
في السياق ذاته، حافظت بعض مجمعات الفلل السكنية على معدلات الإيجار دون أي تغيير يذكر عن الربع السابق بما فيها نخلة جميرا ومثلث قرية جميرا، في الوقت الذي تراجعت فيه معدلات الإيجار في منطقة البحيرات بنسبة 0.7% فقط في الربع الأول، مع استقرار معدل إيجار الفلل المكونة من خمس غرف نوم عند 300,000 درهم سنوياً.
وتابع هوبدن كلامه مضيفاً: “بدأت الإجراءات الوقائية المطبقة في مواجهة تفشي فيروس كورونا المستجد في التأثير بشكلٍ ملحوظ على سوق الإيجار في النصف الثاني من شهر مارس، مع إعلان السلطات في دبي عن تعليق عمليات الإخلاء على مستوى القطاعين السكني والتجاري على امتداد شهري مارس وأبريل. إن هذه المتغيرات دفعت ملّاك العقارات ليكونوا أكثر مرونة مع المستأجرين فيما يتعلق بعمليات التسديد والدفع، مع إطلاق عدد من الملّاك الرئيسيين مبادرات وحزم تهدف إلى مساعدة المستأجرين في هذه الظروف الصعبة، بما في ذلك منحهم فترات إيجار مجانية قصيرة الأمد”.
على مستوى التصرفات العقارية ككل، وصل عدد معاملات العقارات السكنية إلى 9,591 معاملة خلال الربع الأول، بزيادة سنوية نسبتها 13% مدعومةً بزيادة 20% في تصرفات نقل ملكية العقارات القائمة، بالتزامن مع ارتفاع حجم المبيعات على المخطط بنسبة 9% على أساس سنوي.
هذا وشهدت منطقة مرسى دبي “دبي مارينا” أعلى معدل في حجم التصرفات العقارية للوحدات المكتملة بواقع 375 معاملة، تليها مباشرةً قرية جميرا الدائرية بـ 315 معاملة، وذلك خلال الربع الأول من عام 2020.
